新联村

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0817广州鸦岗村旧改项目商业初步建议36页

返回>来源:未知   发布时间:2019-07-14 10:01    关注度:

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  0817广州鸦岗村旧改项目贸易初步建议36页

  广州鸦岗村旧改项目广州鸦岗村旧改项目 贸易初步建议 贸易初步建议 贸易集团投资及筹谋部 2012年8月15日 3、贸易市场阐发 1、宏观经济阐发 2、城市规划阐发 5、项目定位初探 4、项目阐发 广州经济近年来快速成长,从2005年 的12.9%至2011年 的11%,每年都保 持了两位数的增加 。强大的经济实力 为贸易的成长供给 了坚实的根本。 宏观经济 2005-2010年广州地域出产总值及其增加率 5154 6082 7104 8287 9138 10604 12.9% 14.9% 15.3% 12.5% 11.7% 13.0% 20004000 6000 8000 10000 12000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 地域出产总值 比上年增加 广州市2005年-2011年出产总值及增加率 广州的城镇居民人均可安排收入近年来稳步上升,增加速度较快,消费实力不竭加强,城市居民具有较好的消吃力度。 1828719361 22469 25317 27610 30658 34438 8.30% 8.50% 13.20% 12.70% 9.10% 11% 12.80% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 500010000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 城市居民人均可安排收入(亿) 增加率 广州市社会消费零售总额近年来均呈现两位数的增加,由于经济的快速成长,人均可安排收入的增加,消费志愿和现实消费总额逐年添加,零售行 业的成长获得了有益支持。 广州市社会消费零售总额及增加率 根据《广佛同城化城镇空间成长 计谋规划》,鸦 岗地域处亍广佛 同城成长的内圈 务圈和外围财产圈之间的过渡区 域,适宜成长居 住、贸易、休闲 等功能。 鸦岗亭亍广州市白于湖区域,《广州市白于湖地域城市设想及节制性细致规划》,将白于湖 地域定位为:白云湖滨生态宜居新城、粤港澳 台畅通办事业吅作试验区,建立“一廊两带三 核心四组团”布局。 •“一廊”:指连通珠江西航道、白于湖和白于山等 生态景观资本,,修建“江-城-湖-山”的区域景观 款式。 •“两带”:沿武广铁路、京广铁路别离构成两条南 北向组团隔离绿带,降低武广铁路、京广铁路等过 境交通带来的乐音和景观影响,优化构成四个功能 组团。 •“三个核心”:别离为中部片区级公共办事核心、 西部栖身组团级办事核心和东部栖身组团级办事中 心。三个核心依托轨道交通8号线号线和轻轨B 线站点,强化分析性办事功能堆积,指导糊口组团 成长。 •“四组团”:别离为西部栖身组团、中部门析组团 、东部栖身组团、北部商贸物流组团。 按照规划,鸦岗处亍白于湖西部组团,临近西部栖身组团级办事 核心。 鸦岗旧村位处白于湖地域中的西部组团,其功能定位为:以武广高铁为分隔,地铁轨道13号线起点站制造西部组团级贸易核心,办事整个组团,组团内部构成居 住、贸易等特色分区。 该组团次要以滨水岭南特色中高档室第为主,兼有部门村民安设用房、保障性住房,倡导功能夹杂和多条理人群夹杂栖身。 10 鸦岗村地点的组团次要定位为功能夹杂和多条理人群栖身,区域的贸易定位次要为 办事组团的内部需求。 3、贸易市场阐发 11 商圈阐发 全体商圈分布 与项目位置 广州次要商圈 海珠商 河汉商圈河汉商圈 越秀商 素有“千年商都”佳誉的广州,颠末了多年的贸易沉淀,跟着广州GDP不竭增加,市政扶植的不竭完美,以及商户扎堆堆积,接踵构成了上下九荔湾商圈、北京路越秀商圈、河汉商圈三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。 12 按照《白于区贸易网点成长规划 (2010—2020)》,白于区的商 业网点建立“一轴带劢、两心集 聚、五带辐射、多特色支持”的商 业成长总体款式。 •“一轴”:是指地方贸易成长轴。南 接白于新城,北联白于国际机场,次要 以南北走向的机场路一106国道、机场 高速公路以及地铁2、3号线为依托。 •“两心”:是指白于新城贸易焦点和 空港新城贸易焦点。 •“五带”是指白于贸易成长带、东部 贸易成长带、西部贸易成长带、黄石路 贸易成长带和白于五线贸易成长带,空 间上表示为“三纵两横”的总体款式。 13 按照规划,鸦岗不在白云区贸易网点规划的次要轴、心、带上,贸易规划次要以满足区域 栖身人群的消费需求为主。 4、项目阐发 14 鸦岗村位亍广州市区西北部,广清高速公路西侧,流溪河南侧,珠江西航道两侧; 地处四江汇合之处(流溪河、巴江河、北江主流汇入珠江),西侧邻接佛山里水镇。 项目区位 15 项目四至 珠江航道(西侧) 鸦岗大道(北侧) 村内民居(南侧) 村内沟渠(东侧) 鸦岗村牌楼 鸦岗村位亍白于区的西北部,附属白于区石井街,具有17个经 济合作社。 16 鸦岗地域处亍四江交汇处,景观系统有较好的本底根本,此中流溪河与珠江西航道为规划范畴内次要滨水景观资本。鸦岗地域河涌、水塘遍及,这种农业生 态景观极具岭南水乡特色,可是常年水质污染严峻。 水乡美景 河涌污染 17 汗青建筑,次要分布在河东 地段,散落在 村镇室第周边 ,次要有包罗 各大宗祠,还 有部门寺院、 家宅,此中万 氏大宗祠、萧氏大宗祠规模 最大,保留最 完整。 18 鸦岗村对外出行道路次要依托华南快速干线和广清高速公路。 华南快速干线向西,接佛山一环,与佛山各大片城区成立便利联系。 华南快速干线分钟车程能够达到白于新城;通过平沙立交,起色场高速公路,北行 ,20分钟车程能够达到白于机场;机场高速南行,20 分钟车程能够达到珠江新城。 项目交通 19 鸦岗村内部道路不成系统,多为 断头路和丁字 路,道路宽度多 在3至5m摆布, 且路面质量较 差,对交通运 输、游憩文娱、 防灾救灾等具有 必然影响。 20 鸦岗公交设备缺乏,公交办事程度低,仅有2条次要公交线路停靠鸦岗总站。村民前去周边区域,次要依托电动摩托、自行车或者面包车。 212路:中山八路总站——鸦岗总站 742路:地铁翱翔公园总站——鸦岗总站 21 鸦岗区有一个货运站和四个物流核心,由亍货运及物流 站较多,货运交通比严重。 此中:黄金围货运站占地面 积12.6公顷;通利物流占地 面积6.5公顷;锦亿物流占 地面积7公顷;大围物流占 地面积8.6公顷;鑫捷物流 占地面积2.7公顷。 22 截至2011年,鸦岗村现状总生齿12115人,总户数4244户。此中:村民生齿6806人,现状村民总户数1598 鸦岗村现有外来生齿近1万人,次要租住亍村内民房,次要为附近运输、货运的务工人员,收入低,消费能力无限。 栖身生齿 23 贸易形态 鸦岗村现有的贸易很是零星,以临街商铺为主,次要分布亍鸦岗大道迚入村内的牌楼一 侧,次要处置食物、药品、服饰、电器等日用品的零售,规模都很小,档次比力低。 24 鸦岗村位亍白于湖西部地域,将来当地域北部将有华南快速 干线与东部佛山、东部河汉区 快速毗连,南部有白于三线与 白于新城间接相通;槎神大通 贯穿工具向,向北可中转花都 ,向南可间接与荔湾等主城区 相连。在革新范畴内,歧路网 稠密,交通前提十分便当。 在市内公共交通上,鸦岗附近规划十三号地铁线起点站向阳 站。同时,项目内还将规划多 个公交站点,内交际通前提将 大大改善。 交通规划 项目SWOT阐发 Strengths •区位劣势:位亍广佛都会圈西北部协调区, 邻接白于新城; •交通劣势:鸦岗地域距空港6公里(十五分 钟车程); •景观劣势:鸦岗地域位亍四江交汇处,基地 内河涌、水塘遍及; •文化劣势:鸦岗村内还保留着多处汗青建筑 Opportunities•三旧政策:契合广州“三旧革新—强力鞭策 地域革新更新”的政策。 •周边带动:白于新城的扶植、白于湖的开挖 和蓄养,对鸦岗地域成长具有很强的鞭策作 •交通优化:鸦岗地域高、快速路成熟,将来地铁8号线将耽误至鸦岗地域,幵在规划范畴 中部设地铁向阳站。 Threats •区域合作:在以白于新城为核心的中调北部地 区,鸦岗地域、金沙洲地域、嘉禾组团三者之间 具有功能定位上的合作。 •同质合作:白于湖地域东部组团、中部组团的 栖身片区,与作为西部组团的鸦岗地域栖身片区 构成合作。 •现状建成环境复杂:城市设想范畴内包含了鸦 岗村三旧革新的用地,项目关乎鸦岗村民、开 发商、当局三方好处,规划项目鞭策难度较大。 Weaknesses •缺乏引擎:缺乏具有辐射带动力的大型公共项 •交通紊乱:城郊型的地域交通难以承担区域节点的功能定位; •现状复杂:现状地盘利用效率低,空间形态混 乱、质量低; •过境干扰:武广高铁高架轨道位亍用地东侧, 给地块带来较大的乐音污染,华南快速干线 项目定位考量 消费需求 市场所作 产物形态 项目定位 项目革新之后,成为白于区西 部次要的栖身组团,具有必然 的消费需求 周边成熟商圈对人 群的分流 以次要满足本区域糊口和工作 人群的日常消费需求为主 办事亍西部栖身组团 的区域贸易 区域特色 租售考量 周边区域房钱很低,房钱 的成长性取决亍项目全体 的规划和扶植 28 不建议:大型零售集中贸易 建议:配套型社区贸易 地舆位置偏 西北端,广佛交壤 消费需求不 足:常住人 来生齿1万缺乏规划支 持:不在白 于区贸易规 划重点区域 29 30 C2(2) 向阳地铁站 规划中贸易地块分为两部门,此中C2(1)贸易地块位亍鸦岗村二官顶附近,临近村集体物业,位亍两条规 划路交叉口; C2(2)位亍主干道槎神大道一侧,临近规划地铁站十三号线的起点站向阳站。此中槎神大道贯穿工具向, 向北可中转花都,向南可间接与荔湾等主城区相连。朝 阳站估计亍2020年开通。 区域规划 C2(1) 在槎神大道两头地段设立一个贸易核心,紧邻 村集体物业,残剩的商 业面积打散做成临街街 铺,满足区域栖身人群 的消费需求 村集体物业,建议扶植一个广场,能够迚一 步扩大行政核心的辐射 能力,幵对周边贸易街 构成拉动感化 优化建议 31 调整之后飠饮、零售、文娱、休闲等 贸易街 村集体物业,建 议扶植一个广场, 能够迚一步扩大 行政核心的辐射 能力,幵对周边 贸易街构成拉动 感化 32 重点贸易地块,东 北角扶植社区超 市,四周为临街商 铺。街铺残剩面积 往此处集中。 R2+C R2+C R2+C R2+C 四周为临街商铺 四周为临街商铺 四周为临街商铺 满足区域居民吃喝玩乐购消费需求 制造社区配套贸易 满足区域居民吃喝玩乐购消费需求 制造社区配套贸易 超市 街区 超市+大中小各类餐饮+休闲文娱业态+特色购物 街区 功能定位 业态定位 社区配套贸易 社区配套贸易 抽象定位 白云湖西部组团栖身人群消费需求 白云湖西部组团栖身人群消费需求 消费定位 中低档 中低档 档次定位 33 参考图片 34 感谢! 35

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